Le recours aux expertises pour déterminer la valeur des biens immobiliers est prévu dans les situations suivantes :


pour estimer la valeur de réalisation des biens immobiliers, suivant un rythme quinquennal

de manière exceptionnelle, pour modifier la valeur inscrite au bilan de ces actifs.


 


Les procédures :

 

 

les expertises quinquennales et les actualisations annuelles



Textes de référence :

 

Code des assurances

Code de la sécurité sociale

Code de la mutualité

R.332-20-1

R.931-10-42

R.212-54

 

note d’information du 8 juin 2006 (format .pdf)

note d’information du 8 juin 2006 (format .doc)

 


En application des articles susvisés, les entreprises doivent, pour les comptes arrêtés au 31 décembre de chaque année, avoir procédé à l’expertise des biens expertisés cinq ans auparavant ou acquis à cette période et non encore expertisés. Entre deux expertises quinquennales, le bien fait l’objet d’une estimation annuelle certifiée par l’expert qui a procédé à l’expertise quinquennale ou éventuellement par un autre expert accepté par l’Acam.

 

La procédure comporte les étapes suivantes :

 

L’information de l’Autorité de contrôle : les organismes d’assurances transmettent à l’ACP (unité « expertises immobilières ») la liste des actifs immobiliers à expertiser et à actualiser dans l’année au moyen de la fiche I de la note d’information du 8 juin 2006 susvisée.

 

Le choix de l’expert : les organismes d’assurance choisissent en cours d’année les experts qui vont réaliser les expertises des immeubles ou parts ou actions des Sociétés Immobilières (SI) ou Foncières (SF) non cotées (et en cas de changement d’expert entre deux expertises quinquennales, les experts chargés d’actualiser la valeur des actifs expertisés).


Les experts ne sont pas agréés : l’ACP ne transmet pas de liste d’experts.

Les organismes d'assurance ont toute latitude dans le choix de l'expert dès lors que ce dernier présente:

 

- La compétence technique présumée : lors du choix de l’expert, les organismes doivent s’assurer que l’expert applique les principes déontologiques et normes professionnelles reconnues. L’Acutorité porte son appréciation à partir de la fiche II de la note d’information « Présentation de l’expert » fournie par l’expert pressenti.

 

- La double indépendance présumée : les dossiers de présentation doivent apporter la présomption que l’expert est indépendant de l’assureur qui le missionne et  que cet expert n’a aucun intérêt dans le bien à expertiser. L’Acam porte son appréciation à partir de la fiche III (A, B ou C) de la note d’information « Engagement de l’expert » fournie par l’expert pressenti.

 

Les organismes appliquent une rotation régulière des experts pour réaliser les expertises immobilières ou centrales.

S’agissant des experts centraux, ceux-ci interviennent pour l’expertise de parts ou d’actions de sociétés immobilières ou foncières. Ils ont pour mission de faire l’analyse de  la valeur globale des sociétés immobilières ou foncières à partir des expertises des immeubles et de calculer la valeur des parts ou actions. Les expertises de base sont toujours réalisées par un (des) expert(s) immobilier(s) appelé(s) aussi expert(s) primaire(s) qui doit(vent) présenter les mêmes garanties d’indépendance et de compétence.

 

La procédure d’acceptation des experts centraux est identique à celle des experts immobiliers.

 

L'acceptation de l’expert par l’Autorité de contrôle est réputée accordée dans un délai de 30 jours suivant réception du DOSSIER COMPLET comportant la liste des actifs immobiliers (fiche I), les fiches de présentation (fiche II) et d’engagement (fiches III-A, III-B ou III-C) de l’expert. L’ensemble de ces informations est à transmettre à l’Unité « expertises-immo » de l’ACP.

 

Le suivi des dossiers d’expertise : les organismes d’assurances doivent joindre au compte rendu annuel détaillé transmis à l’Autorité de contrôle, le résultat des expertises au moyen des documents suivants :

 

- Tableau de suivi des expertises mis à jour de la valeur des biens expertisés et des actualisations


- Rapport et /ou fiche de résumé conclusif d’expertise quinquennale ou d’actualisation

 

 

 

La procédure exceptionnelle : Les expertises immobilières effectuées dans le cadre de la détermination de la valeur au bilan des actifs immobiliers

 

Textes de référence :

 

Code des assurances

Code de la sécurité sociale

Code de la mutualité

R.332-23

R.931-10-44

R.212-56

 

 

Ce type d’expertise est considéré comme exceptionnel.

La procédure est encadrée tant au niveau du choix du ou des experts, des délais et formalités connexes.
L’Autorité de contrôle choisit l’expert chargé de réaliser l’expertise de chacun des biens listés. L’entreprise peut opter, dans un délai de 15 jours, pour une expertise contradictoire avec un expert qu’elle choisit alors. Après notification, le (ou les) experts disposent d’un délai de trois mois pour rendre leurs conclusions. En cas d’expertise contradictoire et de désaccord dans les conclusions, un tiers expert est nommé. Les frais d’expertise sont à la charge de l’organisme contrôlé.

 

La valeur résultant de l’expertise constitue la valeur de réalisation du bien

 

Cette même valeur peut être inscrite à l’actif du bilan dans les limites et conditions fixées dans chaque cas par l’Autorité de contrôle. Elle constitue alors le nouveau prix d’achat, la différence de valeur constatée avec celle figurant préalablement au bilan est constatée en compte de résultat.

 

L'évaluation au coût historique

En France, les immeubles et parts de sociétés immobilières ou foncières non cotées sont retenus au bilan à leur prix d’achat ou de revient.

Afin de rendre les informations plus transparentes au niveau européen et pouvoir les comparer, la réglementation européenne prévoit que, quelle que soit la méthode d’évaluation utilisée les entreprises inscrivant au bilan les valeurs au coût historique doivent présenter en annexe au bilan leurs valeurs de marché (ou de réalisation) et réciproquement (les entreprises faisant figurer au bilan les valeurs de marché doivent publier en annexe les valeurs d’acquisition).

L'expertise quinquennale

La valeur de réalisation des immeubles et des parts de sociétés immobilières ou foncières non cotées est déterminée sur la base d’une expertise quinquennale effectuée par un expert accepté par l’Autorité de contrôle. Entre deux expertises, la valeur fait l'objet d'une estimation annuelle, certifiée par un expert accepté par l’Autorité.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La procédure exceptionnelle

Les immeubles et les parts ou actions des sociétés immobilières ou foncières non inscrites à la cote d’une bourse de valeur sont inscrits au bilan au prix d’achat ou de revient ou, dans les conditions fixées dans chaque cas par l’Autorité de contrôle, pour une valeur déterminée après expertise. L’Autorité de contrôle peut requérir la fixation de tout ou partie d’un actif par expertise. Cette demande peut aussi être formulée par l’organisme d’assurance.